Narai Valley’s Ontwikkelaar

Narai Estates Co., Ltd. is een wettelijk geregistreerde Thaise rechtspersoon met haar kantoor in Chiang Rai. De oprichter van Narai Estates, de Nederlandse planoloog Mark de Beer, heeft bijna 20 jaar ervaring in projectontwikkeling en -management bij de Nederlandse overheid. Daarnaast heeft hij jarenlange ervaring en veel contacten in Thailand. Samen met zijn kennis en deskundigheid die hij in Nederland heeft opgebouwd vormt dit de basis voor een gedegen project en bouwtraject gebaseerd op Europese normen en kwaliteitseisen. Zijn passie voor het leven in de tropen hebben hem naar het noorden van Thailand gebracht.

Hoewel de meeste nieuwbouwprojecten worden verkocht voordat er sprake is van enige bouwactiviteiten op de locatie, is de eerste fase van de bouw van Narai Valley al begonnen en volledig gefinancierd. Narai Estates biedt een betalingsplan in 5 fasen om u te verzekeren dat betaling pas plaatsvindt nadat elke fase van de bouw van uw villa is voltooid. In juli 2004 startte de ontwikkeling van Narai Valley met de aankoop van de eerste 8 rai grond. Inmiddels zijn alle gronden voor het project in volledige eigendom zodat we onze bewoners de geruststelling kunnen geven dat Narai Valley integraal wordt gerealiseerd.

Betalingsschema

Narai Valley's betalingsschema bestaat uit 5 fasen die samenvallen met de voltooiing van elke fase van de bouw van de villa’s:
- THB 200.000 (circa € 4.000,-) aanbetaling voor reservering (week 1)
- 30% aanbetaling bij start bouw (week 2)
- 20% betaling bij oplevering begane grond (maand 2)
- 20% betaling bij oplevering waterdicht dak (maand 4)
- 20% betaling bij feitelijk gereedkomen (maand 7)
- 10% finale betaling bij sleuteloverdracht (maand 8)

Noot: Genoemde termijnen zijn een benadering en afhankelijk van de voortgang van de bouw. De aanbetaling voor reservering wordt in mindering gebracht op de koopsom.

Buitenlands eigendom van vastgoed in Thailand

Met betrekking tot de aankoop van onroerend goed in Thailand is de eerste vraag die meestal wordt gesteld of buitenlandse kopers onroerend goed in volle eigendom kunnen bezitten. Er is geen enkele beperking om gebouwen zoals woningen rechtstreeks op eigen naam te bezitten. Onder de huidige Thaise wetgeving is het in eigendom hebben van grond (‘freehold’) door buitenlanders echter aan beperkingen onderworpen. De ‘Land Code of Thailand’ staat in het algemeen bezit van grond door buitenlanders of buitenlandse bedrijven niet toe.
Ondanks dit gegeven kopen mensen uit de hele wereld in Thailand hun droomhuis. Binnen de Thaise wet- en regelgeving zijn er namelijk diverse betrouwbare opties en eigendomsstructuren beschikbaar die een buitenlander effectief toestaan om grond te verwerven en die voldoende zekerheid bieden voor een verantwoorde investering. Elke structuur kan naar de individuele wensen van de koper worden aangepast. De meeste eigendomsstructuren zijn gebaseerd op de oprichting van een of meerdere rechtspersonen (naar Nederlandse maatstaven te vergelijken met een besloten vennootschap).
De relevante wetgeving in Thailand beperkt buitenlands eigendom van de aandelen in deze rechtspersonen weliswaar tot 49%, maar sluit het toepassen van mechanismen die regelen dat er controle -en daarmee effectief eigendom- wordt uitgeoefend door de buitenlandse aandeelhouders c.q. kopers niet uit. Met het opzetten van de juiste legale bedrijfsstructuur is het daardoor mogelijk dat de buitenlandse minderheidsaandeelhouders effectief management- en financiele controle uitoefenen over het bedrijf. Doorgaans vindt dit plaats door het creeren van preferente aandelen met verschillende stemrechten.
De vorming van een Thais bedrijf, inclusief oprichtingskosten en juridisch advies, kost normaliter circa € 1.000,-. De jaarlijkse kosten voor bedrijfsadministratie en accounting bedragen gemiddeld ongeveer € 500,-

.Narai Valley biedt u ook de mogelijkheid de grond aan te kopen via ‘leasehold’ (erfpacht) als alternatief voor de ‘freehold’-structuur. Aankoop via ‘leasehold’ biedt veel dezelfde privileges als ‘freehold’, maar vereist geen oprichting van een Thais bedrijf. Bij ‘leasehold’ staat de villa rechtstreeks op naam van de koper terwijl de grond wordt geleasd. Leasecontracten kunnen in Thailand worden verlengd tot een totale termijn van negentig jaar. Het is een van de meest toegepaste en transparante juridische regelingen om de grond waarop uw woning wordt gebouwd te verwerven. Ook in Nederland -met name de Randstad- en in Belgie worden overigens gronden uitgegeven in erfpacht.
Omdat deze constructie voor buitenlandse kopers al lange tijd de meest toegepaste manier is om grond te verwerven, zijn leasecontracten in juridische zin inmiddels min of meer modelcontracten geworden. Onze contracten worden opgesteld door ervaren en betrouwbare advocaten die Engels spreken. Behalve de standaardbepalingen is het mogelijk het contract aan te vullen met clausules die aansluiten bij uw individuele wensen zoals testamentaire bepalingen.

Een voordeel van het verwerven van de grond via ‘leasehold’ is dat de te betalen belasting bij registratie veel lager is dan bij directe aankoop op naam van een bedrijf of een Thaise partner.

De percelen die in Narai Valley worden aangeboden beschikken over volledige eigendomstitel (‘Chanot’-titel) zodat u met vertrouwen kunt kopen of leasen. Deze eigendomstitel garandeert u dat de rechten op het perceel onbetwist zijn met alle bijbehorende wettelijke rechten zoals recht op verkoop, vestigen van een lease en een hypotheek en het recht tot bebouwen en dat het perceel accuraat is ingemeten en geregistreerd bij het kadaster.

Constructietijd

De bouw van uw villa in Narai Valley start direct na de aankoop en neemt gemiddeld 6 - 8 maanden per villa in beslag. Uiteraard is de bouwtijd afhankelijk van de grootte van de villa. Ook het weer spelt een rol. Gedurende de regentijd kan alleen worden (door)gebouwd als voor aanvang van dit seizoen het dak van de villa waterdicht is.

Financiering in Thailand

Hoewel Thaise burgers en buitenlanders die ingezetenen zijn van Thailand en hier over bezittingen beschikken die als onderpand gebruikt kunnen worden, financiering kunnen krijgen van locale banken, is dit voor buitenlandse kopers die zich hier nog niet gevestigd hebben en een nieuwbouwwoning willen kopen nog een stuk moeilijker.
De meerderheid van de buitenlandse kopers betaalt daarom contant in 5 betalingstermijnen die samenhangen met de constructiefasen van de villa. De mogelijkheid bestaat dat op het moment dat de villa voor minstens 70% gereed is en een Thaise bank het gebouw kan taxeren, een herfinancieringslening wordt afgesloten voor een termijn van 10 jaar met een jaarlijkse rente van naar schatting 8,5%.

Nieuws en updates met betrekking tot de financiering van vastgoed zullen worden geplaatst op onze website. Neemt u gerust contact met ons op voor meer details.

Fiscaal advies

Op 9 juni 1976 is tussen Thailand en Nederland een belastingverdrag ter vermijding van dubbele belasting van kracht geworden.
Voor het kopen van een huis in Thailand en/of emigratie naar Thailand is het raadzaam om u goed te laten informeren over alle fiscale voordelen die dit voor u met zich mee kan brengen. Bijvoorbeeld bij een bedrijfsbeeindiging.
Wij beschikken weliswaar over de verdragstekst, maar wij zijn nadrukkelijk geen fiscaal adviseur. Om u zo goed mogelijk van dienst te zijn op dit gebied hebben wij samenwerking gezocht met een gerenommeerd internationaal werkend fiscaal advieskantoor. Zij zijn deskundig op het gebied van alle fiscaal relevante regelgeving bij investering in het buitenland en emigratie waaronder genoemd belastingverdrag. Advisering kan zowel op prive (inkomstenbelasting) als zakelijk gebied (vennootschaps-, bronbelasting, BTW) liggen.

Golf

Thailand is een land dat bij uitstek geschikt is om te golfen. Er is een ruime keuze aan prachtige banen, aangelegd in een tropische setting. Heerlijk weer, aantrekkelijke greenfees en prima caddies maken een partijtje golf compleet. Als u al een fervent golfer bent, kunt u hier uw hart ophalen. En anders is het een goede reden om het te leren. Golf is in Thailand een van de populairste buitenactiviteiten en een uitstekende manier om sociale contacten te leggen en te onderhouden. Thailand beschikt inmiddels over meer dan 200 golfbanen, waarvan vele ook toegankelijk zijn voor bezoekers. Zeker Chiang Rai is een paradijs voor de golfliefhebber. Het koelere klimaat en het decor van het fraaie berglandschap van dit deel van Thailand maken het een genot om hier te golfen. De stad beschikt over twee prachtige internationale 18 holes golfbanen en diverse driving ranges. De Santiburi Golf Club wordt zelfs gerekend tot een van de beste golfcourses in Thailand.
Als u gedetailleerde informatie wenst over de golfmogelijkheden in Chiang Rai aarzelt u dan niet om contact met ons op te nemen.

Inrichting & Afwerking

Narai Valley biedt de villa’s standaard zeer compleet en luxe afgewerkt aan. Hierbij wordt in de hele villa gebruik gemaakt van kwalitatief hoogwaardige materialen en apparatuur inclusief volledig ingerichte westerse keuken en design badkamers. Bekijkt u de specificaties via de link Toegepaste materialen op de pagina De Villa’s van onze website.
Maar natuurlijk is het mogelijk om rekening te houden met uw persoonlijke wensen in de vorm van aanpassingen van vloer- en wandafwerking, sanitair, keukeninrichting, tuinaanleg. Ook kan gekozen worden uit een aantal extra opties zoals een sala (Thais paviljoen), zwembad of toepassing van domotica.

Klimaat

Thailand heeft een tropisch klimaat, beenvloed door moessonwinden uit het zuiden en noorden. Het noordelijke klimaat is door de geografische ligging echter een stuk koeler dan dat in de rest van het land (met name ’s nachts). Er zijn grofweg drie seizoenen:
- Het droge, koele seizoen van november tot en met februari:
In deze winterperiode is de kans op regen zeer gering, de temperatuur is erg aangenaam en de luchtvochtigheid is laag; de temperatuur kan 's avonds en 's nachts flink zakken naar 10 - 15 graden Celsius. Als de zon opkomt, is het snel weer een graad of 25;
- Het droge, warme seizoen tussen maart en juni:
De temperaturen liggen dan overdag weliswaar een stuk hoger dan in de andere seizoenen, maar de luchtvochtigheid is erg laag;
- Het regenseizoen van juli tot en met oktober:
In dit seizoen valt weliswaar veel meer neerslag dan in de andere seizoenen, maar de regenbuien zijn vaak kort en hevig. Tussendoor en vooral in de ochtend komt regelmatig de zon door.

Het klimaat in het noorden is gedurende de Europese winter zeer aangenaam om te verblijven. Veel Europeanen komen hier dan ook overwinteren. Hieronder zijn ook veel mensen met gezondheidsklachten zoals reuma of spierziekten.

Kosten van Levensonderhoud

Thailand is een erg goedkoop land om te leven in vergelijking tot de meeste westerse landen. Chiang Rai is binnen Thailand ook nog eens een van de meest voordelige plaatsen. De kosten van levensonderhoud bedragen grofweg een derde van die in Nederland of Belgie. Uiteraard ligt het in belangrijke mate aan uw eigen bestedingspatroon, maar in het algemeen is het eenvoudig om hier een hogere levensstandaard aan te houden voor veel minder geld.

Locatie & Omgeving

Narai Valley is idyllisch gelegen aan de voet van het prachtige berglandschap van noord-Thailand. Op korte afstanden vindt u niet alleen alle voorzieningen van de stad Chiang Rai, maar ook het schilderachtige Thaise platteland, de Kok-rivier, bossen, de hoogste waterval van de provincie en de internationale 18-holes baan van de Santiburi Golf Club. Het vliegveld van de stad bereikt u in slechts 20 minuten.

Medische Voorzieningen

Op het gebied van gezondheid is Thailand een van de veiligste bestemmingen in Azie. Het land heeft uitstekende medische voorzieningen en de kwaliteit van de zorg is minstens zo goed als in Europa. Zeker de particuliere ziekenhuizen en klinieken bieden medische zorg van topniveau. Vrijwel alle artsen zijn in de VS of Groot-Brittannie opgeleid en spreken goed Engels. Er zijn geen wachtlijsten en de kosten van medische ingrepen liggen op een derde tot de helft van wat ze in Nederland of Belgie kosten. Ook de tandheelkundige zorg is in Thailand uitstekend. Ook Chiang Rai beschikt met het Overbrook Hospital en het Kasemrad Sriburin Hospital over uitstekende particuliere medische en tandheelkundige zorg.

Oppervlaktematen in Thailand

Thailand hanteert een metrisch systeem bij de registratie en het opmeten van gronden, maar heeft voor de oppervlaktematen geheel eigen termen. Meestal zult u in Thailand horen praten over rai:
1 Talang Mett = 1 Vierkante Meter
1 Talang Wah = 4 Vierkante Meter
1 Ngan = 100 Talang Wah = 400 Vierkante Meter
1 Rai = 4 Ngan = 400 Talang Wah = 1.600 Vierkante Meter

Prijsinformatie

Narai Valley's villaprijzen beginnen vanaf € 60.000,-. De exacte prijs is afhankelijk van de afmetingen en inrichting van de villa en uiteraard van de kavelgrootte die u wenst. Narai Valley hanteert het uitgangspunt dat voor onze klanten een unieke villa op maat wordt ontworpen. Niets is namelijk zo individueel als smaak en voorkeuren van uw woning. Onze architecten zorgen ervoor dat u een villa betrekt waarin u maximaal kunt genieten van het leven in de tropen.
Ook kunt u kiezen voor ons eerste villatype ‘Nahm Jai’. Of u laat zich door het woonconcept van deze bijzondere tropische villa inspireren indien u de voorkeur geeft aan een ander ontwerp voor uw villa. De koopsom van deze zeer royale, uiterste complete woning met kavel van 800 m2 en aangelegde tuin bedraagt € 204.000,-.

Met de aankoop van een villa in Narai Valley kiest u voor uitzonderlijke kwaliteit in locatie, architectuur, constructie en service. Een degelijke basis voor waardestijging van de villa en een goed rendement indien u besluit uw villa (ook) te verhuren.
Volledigheidshalve wijzen we u erop dat de genoemde koopsom gemakshalve is omgerekend van Thaise Baht naar euro’s. Narai Valley’s feitelijke verkoopprijzen zijn in Thaise Baht en vindt u op de pagina De Villa’s van onze website.

Services & Managementkosten

Het professionele management van Narai Valley biedt u een basispakket aan diensten die garanderen dat de investering van elke villa-eigenaar in stand wordt gehouden. Hierin zijn begrepen:
- Onderhoud & beheer van het gehele project
- 24-uurs bewaking
- Afval management
- Maandelijks onderhoud van de villatuinen (hagen en gazon)

Aanvullende persoonlijke services die worden geboden betreffen onder meer:
- Hulp in de huishouding
- Was- & strijkservice
- Zwembad- & tuinonderhoud
- Controle & beheer van villa tijdens uw afwezigheid
- Verhuurmanagement & -administratie

De maandelijkse kosten voor het basispakket bedragen circa € 50. Dit bedrag dekt alle genoemde kosten van het parkmanagement. In vergelijking tot de meeste projecten die deze service bieden zijn dit lage servicekosten.

Scholen

Chiang Rai beschikt over uitstekende voorzieningen voor zowel lager, voortgezet als universitair onderwijs. Veel van deze scholen bieden ook een internationaal Engelstalig curriculum zoals FLC School en Piti Suksa Montessori school en de Rai Mae Fah Luang University. Deze scholen liggen op slechts een korte rit van Narai Valley.

Toeristische Mogelijkheden

Ook al zult u in Narai Valley aangenaam verblijven, Thailand biedt zoveel cultuur en natuur dat u er ongetwijfeld eens op uit zult trekken. Juist vanwege de ligging van Chiang Rai in het noorden zijn er veel mogelijkheden voor recreatieve uitstapjes en vakantie. De stad heeft een moderne infrastructuur waardoor andere delen van het land snel en gemakkelijk te bereiken zijn, zowel met eigen vervoer, bus als vliegtuig. Bovendien zijn de kosten relatief laag. Een enkele vlucht naar Bangkok kost u maar € 30. Vanuit Chiang Rai heeft u bovendien de mogelijkheid de hele zuidoost-Aziatische regio te verkennen. Verschillende maatschappijen bieden vliegverbindingen naar meer dan 40 bestemmingen binnen Thailand zelf en naar Maleisie, Singapore, Indonesie, Macau, Filippijnen, Vietnam, Cambodja en Birma. Hierdoor is Thailand een ideale uitvalsbasis voor trips en vakanties naar andere bekende toeristische bestemmingen in de buurlanden. Via een vliegverbinding met de nieuwe, internationale luchthaven van Bangkok zijn al deze bestemmingen ook uitstekend vanuit Chiang Rai te bereiken.

Daarnaast wordt er hard gewerkt aan het voltooien van de Asian Highway waaraan onder coordinatie van het ontwikkelingsfonds van de Verenigde Naties al enkele decennia wordt gebouwd. De snelweg die Thailand via Birma met zuid-China (Yunnan) zal verbinden is inmiddels nagenoeg gereed. De aansluiting in Thailand komt direct ten noorden van Chiang Rai. Hiermee ontstaan geheel nieuwe reismogelijkheden.

Transactiekosten

Transactiekosten bij de aankoop van grond
Bij de transactie van onroerend goed in Thailand is er sprake van diverse soorten belasting en leges die geheven worden over de werkelijke opbrengst van de verkoop of over het inkomen gebaseerd op de door het kadaster geschatte waarde. Deze kosten zijn van toepassing op zowel Thaise ingezetenen als buitenlandse kopers.

Transfer Fee - 2% van de door het kadaster geschatte waarde van de grond. De door de overheid geschatte grondwaarden worden momenteel landelijk herzien, maar als stelregel zijn deze schattingen aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de grond.


Specific Business Tax - 3,3% van de koopsom die bij het kadaster wordt geregistreerd; uitsluitend te betalen indien het onroerend goed op het moment van verkoop minder dan 5 jaar in bezit is. Een individuele verkoper is ook vrijgesteld als het onroerend goed voor tenminste een jaar is gebruikt als hoofdverblijfplaats.

Stamp Duty - 0,5% over de door het kadaster geschatte waarde of de in het contract vermelde koopsom als deze hoger is. Deze vorm van leges hoeft alleen betaald te worden als er geen Specific Business Tax van toepassing is. Als een leaserecht op grond wordt verkocht c.q. overgeschreven hoeft de Stamp Duty alleen betaald te worden over de resterende waarde van de lease.

Withholding Tax - 1% van de koopsom die bij het kadaster wordt geregistreerd. Withholding Tax is uitsluitend de verantwoordelijkheid van de verkopende partij en kan niet worden verdeeld tussen verkopende en kopende partij.

Lease Registration Fee - 1,1% over de totale leasesom gedurende de leasetermijn. In het geval het onroerend goed via leasehold wordt aangekocht zijn de hierboven genoemde kosten niet van toepassing.

Value Added Tax:
Value Added Tax (VAT) is ingesteld in 1992 in plaats van de Business Tax. Het is een indirecte belasting die wordt geheven over de waarde die wordt toegevoegd aan elke fase van het proces van productie of distributie. Elke persoon of bedrijf die regulier goederen levert of diensten aanbiedt en een jaarlijkse omzet heeft van meer dan 1,2 mln. Thaise Baht is in Thailand onderworpen aan VAT.
De aankoop van het vastgoed in Narai Valley is verdeeld in twee fasen. De eerste fase is de aankoop van de grond waarover de hierboven genoemde transactiekosten verschuldigd zijn en de tweede fase is de aankoop van de villa (bouwservice in de vorm van constructie van de villa) waarover 7% VAT verschuldigd is.

Corporate Income Tax:
Het belastingtarief voor ondernemingen in het Koninkrijk van Thailand bedraagt 30%. Echter, er is een uitzondering voor kleine tot middelgrote ondernemingen met een geregistreerd aandelenkapitaal van minder dan vijf mln. Thaise Baht aan het einde van het boekjaar. Deze bedrijven betalen slechts 20% over de netto winst tot een mln. Thaise Baht en 25% over netto winsten van een tot drie mln.Thaise Baht. De netto winst wordt berekend door uitgaven en onkosten die zijn toegestaan onder de regelgeving van het Ministerie van Belastingen in mindering te brengen op de bruto winst.

Belastingimplicaties bij toekomstige verkoop
Er zijn een aantal verkoopscenario’s en manieren om de belastingconsequenties die gepaard gaan met de toekomstige verkoop van het onroerend goed te minimaliseren. Een scenario is de vorming van een rechtspersoon die de grond bezit waarbij de verkoop van het onroerend goed plaatsvindt in de vorm van overdracht van de aandelen van deze rechtspersoon. Hierdoor zijn de eerder genoemde ‘corporate income tax’ of transactiekosten niet verschuldigd. Als u kiest voor het oprichten van een dergelijke rechtspersoon, adviseren we dat u uw juridisch adviseur duidelijk uiteenzet wat uw korte, middellange en langer termijn doelstellingen zijn met het onroerend goed hij u kan adviseren over de juiste eigendomsstructuur.

Juridisch Advies bij Aankoop
Hoewel veel kopers in Thailand geen noodzaak zien om uitgebreid juridisch advies in te winnen, adviseren wij u om dit toch te doen in het geval u overweegt de grond aan te kopen via de oprichting van een rechtspersoon. Wij vinden het van belang dat een ter zake kundige juridische adviseur voor u de juiste legale structuur kan opzetten en uitgebreid kan toelichten.
Ook indien u een leasecontract wilt aanpassen naar uw individuele wensen is dit een verstandige keuze. Wij kunnen u desgewenst in contact brengen met diverse goede juristen die redelijke tarieven vragen. De kosten zijn uiteraard afhankelijk van de wijze van aankoop, maar lopen uiteen van 10.000 Thaise Baht (circa € 200,-) tot circa 35.000 Thaise Baht (circa € 700,-).

Veiligheid

Chiang Rai heeft de reputatie een van de veiligste plaatsen in Thailand te zijn. Toch bieden we u in Narai Valley de geruststelling van de aanwezigheid van toegewijd en professioneel beveiligingspersoneel. Bij de centrale toegang tot Narai Valley is permanent bewaking aanwezig; ook zal er ’s avonds binnen het project gecontroleerd worden. In aanvulling hierop biedt Narai Valley's Smart Home systeem aanvullende veiligheid voor elke villa.

Vergezichten

Hoewel Narai Valley prachtige vergezichten biedt op de omringende bergen in westelijke en oostelijke richting en omgeven is door groene rijstvelden is bijzondere aandacht geschonken aan de landschapsinrichting binnen het project. De centraal gelegen waterpartij vormt het hart van het project. Volwassen palmbomen langs de oprijlaan, groenblijvende hagen als erfafscheidingen en de tropische villatuinen geven Narai Valley een warme en intieme uitstraling.